Co je třeba zvážit před výstavbou nové dřevostavby?

Rok 2016 byl z hlediska výstavby dřevěných montovaných rodinných domů v České republice rekordní.  Z celkového počtu 14 010 ks dokončených rodinných domů bylo postaveno již více než 2 000 kusů dřevostaveb, což znamená, že podíl dřevostaveb na našem trhu dosáhl více než 14 %. Ještě zajímavější je dynamika růstu dřevostaveb, protože meziročně mezi rokem 2015 a 2016 se jejich počet zvýšil o více než 12 %, přičemž počet všech dokončených rodinných domů vrostl jenom o 4,5 %. To znamená, že tempo růstu dřevostaveb u nás je 3 x rychlejší než u domů postavených jinými stavebními technologiemi.

Jedním z důvodů, proč se dřevostavbám v poslední době tak daří je to, že lidé jsou s bydlením v dřevostavbách spokojeni a předávají své pozitivní zkušenosti dál.

To, jaký dům si postavíte, je pouze na Vašem rozhodnutí, ale většina uživatelů dřevostaveb oceňuje, že montovaná dřevostavba je, na rozdíl od ostatních stavebních technologií, velmi kvalitní, protože tyto domy se většinou vyrábí v krytých halách s vyloučením negativních povětrnostních vlivů. Dům navíc vyrábí a montuje kolektiv stálých, kvalifikovaných pracovníků. Dalšími výhodami dřevostaveb jsou vynikající tepelně izolační vlastnosti, vedoucí k výrazným úsporám nákladů na vytápění. V neposlední řadě je to rychlost výstavby, protože montovaný dům v provedení na klíč je možno postavit během několika týdnů od okamžiku dokončení základové desky nebo suterénu. 

Při jednání se zájemci o výstavbu nového domu se často setkávám s tím, že zatím sami nemají vyjasněnu řadu věcí, které jsou pro přípravu stavby a jednání s budoucím zhotovitelem domu o projektu, smlouvě a ceně domu rozhodující.  Proto jsem sepsal osnovu s otázkami, které byste si před zahájením jednání se zhotovitelem domu měli sami položit a následně zodpovědět.     

1. Pozemek

Pokud již vhodný pozemek vlastníte, tak máte z poloviny vyhráno, protože ceny stavebních pozemků jsou, zejména poblíž větších měst, velmi vysoké. Jestliže pozemek zatím nemáte, můžete se podívat na webové stránky několika realitních kanceláří, popř. se poradit s obchodním zástupcem budoucího zhotovitele domu. Čím je dojezdová vzdálenost od města větší, tím je cena pozemku nižší. O ceně pozemku rozhoduje kromě lokality také jeho velikost, která by měla být pro rodinný dům kolem 800 m2. Dále je třeba pro budoucí výstavbu u pozemku zohlednit jeho rovinatost, orientaci vůči světovým stranám, příjezdovou komunikaci a to, zda jsou u pozemku k dispozici inženýrské sítě.  Zásadní roli hraje také to, zda je pozemek v územním plánu označen jako vhodný pro výstavbu, popř. není zatížen jinými handicapy, např. chráněné krajinné území, záplavová oblast, ochranné pásmo el. vedení, vzdálenost dálnice apod. Důležitým parametrem pozemku je hlavně jeho šířka, kdy je mimo případných místních regulativů nutné dodržet zákonný odstup od vnějšího líce sousedního domu min. 7m na každou stranu, což se může aplikovat v nezastavěných oblastech u samostatně stojících domů tak, že se sousedé o vzdálenost 7m dělí na půl a minimální šířka pozemku je pak šířka domu plus 3,5m na každou stranu (tedy šířka domu plus 7m celkem).

Pro výstavbu montovaného domu z předem vyrobených celostěnových panelů je třeba, aby bylo možné k pozemku přijet kamionem a jeřábem. Tomu by měla také odpovídat únosnost mostů (mostků) na příjezdové trase.  Pokud je příjezd složitý, je nutná překládka panelů, která stavbu prodraží, anebo zvolit jiný způsob montáže a to tzv. staveništní montáž. 

2. Typ domu (přízemní, dvoupodlažní)

Podle Vašich představ o bydlení, tj. požadovaná velikost obytné plochy, počet pokojů, velikosti pozemku a taky požadavku místního územního plánu, si můžete vybrat buď bungalov (dům v jedné rovině bez schodiště), anebo dům dvoupodlažní. Statistka výstavby rodinných domů v ČR za rok 2016 říká, že 50% dokončených domů bylo přízemních a 50% dvoupodlažních. Dvoupodlažní domy se staví v případě, že je k dispozici menší pozemek, protože obytná plocha je cca dvakrát větší než plocha zastavěná, což přináší také mírnou úsporu nákladů spojených se spodní stavbou.

Velmi důležitý je výběr dispozice domu. Začněte tím, že si určíte počet pokojů, popř. se ohledně dispozice inspirujte v odborných časopisech, na internetu nebo ve vzorových domech.   

3. Typ a sklon střechy

U výběru typu střechy záleží na Vás, popř. na regulativu územního plánu dané obce, který střechu někdy předepisuje, a to včetně barvy krytiny.

Obecně je možno vybrat si střechu sedlovou, valbovou, pultovou, anebo plochou, tj. s minimálním sklonem. U bungalovů se většinou dělají valbové střechy se sklonem kolem 25 stupňů, popř. střechy sedlové. Pokud budete stavět dvoupodlažní dům asi si vyberete pravděpodobně střechu sedlovou nebo pultovou, která má tu výhodu, že i ve II. nadzemním podlaží dosáhnete plnohodnotné výšky místnosti. U sedlové střechy je třeba zvážit výšku tzv. půdní nadezdívky, která by měla být minimálně 100 a více centimetrů. Ploché střechy s minimálním sklonem se u nás zatím dělají méně často a to u 5 – 10% rodinných domů a u dřevostaveb je spíše nedoporučuji z důvodu rizika případného průniku vody a přehřívání.

4. Výběr zhotovitele domu, výběrové řízení (reference)

Výběr spolehlivého a kvalifikovaného zhotovitele domu je rozhodující pro to, abyste měli jistotu a byli s průběhem výstavby a se svým domem spokojeni. Na našem trhu se s růstem poptávky po dřevostavbách objevuje řada začínajících firem, které nemají zkušenosti ani odpovídající know-how.  Budete-li vybírat zhotovitele svého budoucího domu, prověřte si historii firmy, její certifikace a reference od lidí, kterým firma již dům postavila. Na téma „Na co se zaměřit při výběru zhotovitele Vaší nové dřevostavby?“ jsem napsal samostatný článek, který je k dispozici na webu ADMD ZDE.  Důležité je kromě zkušeností a referencí také to, aby zhotovitel disponoval certifikáty (např. na statiku, požární odolnost, akustiku apod.). Velmi kvalitní certifikace pro zhotovitele dřevostaveb v ČR je certifikace podle Dokumentu národní kvality (DNK) od VVÚD Praha.

5. Způsob založení domu (základová deska nebo sklep)

Dům se dá postavit na základové desce, nebo může být podsklepený, popř. částečně podsklepený. Ještě existuje založení na vrtaných ocelových pilotách nebo na patkách, což se používá zejména u modulových domů a je třeba dbát na to, aby mezi domem a rostlým terénem byla dostatečně velká vzduchová mezera na odvětrání. Pro klasický rodinný dům založení na pilotách nebo patkách nedoporučuji, protože pro lepší tepelně technické vlastnosti domu by měl dům stát na dobře zespodu izolované a kvalitně provedené základové desce. V případě, že budete dělat základovou desku je nejlevnější varianta svépomocí (cena cca 1 200 – 1 500,- Kč/m2). Druhá varianta je zhotovení desky externí stavební firmou (cena cca 3 000,- Kč/m2). Třetí varianta je, že Vám desku i dům udělá zhotovitel domu v rámci jedné zakázky.

Základová deska pro dřevostavbu musí být provedena přesně jak co do rozměrů (tolerance max. + - 20 mm na celé ploše), tak co do rovinatosti (tolerance + - 5 mm na celé ploše desky).  Proto je dobré pověřit zhotovením desky kvalifikovanou firmu, která má s deskami pro dřevostavby zkušenosti a pozitivní reference. Podsklepení celého domu je dražší a taky prodlužuje dobu výstavby, což se dá částečně eliminovat montáží sklepa z betonových prefabrikátů.  Cenově a prostorově je nejméně výhodné částečné podsklepení domu.

6. Časová osa výstavby, termíny

Při jednání s budoucím zhotovitelem domu je třeba předem stanovit časovou osu výstavby, tj. předpokládaný termín zahájení a dokončení montáže, popř. termín předání domu za předpokladu, že bude k nějakému předpokládanému datu k dispozici základová deska. Tomu předchází proces stavebního řízení, který je v podmínkách ČR mnohdy zdlouhavý. Hodně záleží tom, zda se při územním a stavebním řízení vyskytnou nějaké komplikace. Záleží taky na přístupu, resp. profesionalitě pracovníků konkrétního stavebního úřadu. Proces stavebního řízení může trvat od 3 měsíců až do několika let (v případě mnoha odvolání nebo soudních jednání).

Pokud použije zhotovitel Vašeho domu panelovou technologii (dům je vyroben v hale) může být dům v provedení na klíč dokončen do dvou až tří měsíců od předání/převzetí základové desky. V případě staveništní montáže je doba od zahájení po dokončení montáže o 2 – 3 měsíce delší.

7. Smlouva o dílo a popis výkonů

Na realizaci nové dřevostavby budete Vy jako objednatel se zhotovitelem uzavírat smlouvu o dílo SoD (ne kupní smlouvu). Je to velmi důležitý právní dokument. Pokud bude smlouva o dílo sepsána špatně, může Vám to v budoucnu způsobit komplikace. Když Vám zašle zhotovitel návrh SoD, doporučuji, abyste ji nechal(a) posoudit právníkem. Ve smlouvě o dílo by měly být uvedeny všechny náležitosti a měla by být oboustranně vyvážená. Důležité je, aby při podpisu byly současně k dispozici a byly také podepsány všechny přílohy. Některé firmy přikládají k SoD také tzv. popis výkonů a dodávky, kde je uvedena přesná specifikace díla od konstrukce stěn a stropů až po počet zásuvek a vypínačů v jednotlivých místnostech. Zanedbatelná není ani délka záruky na nosnou konstrukci domu, střechu a ostatní vybavení.  

8. Stavební řízení (inženýring)

Pokud nemáte čas, můžete smluvně za předem dohodnutý honorář pověřit (zplnomocnit) k jednání se stavebním úřadem třetí osobu, která má s tímto procesem zkušenosti a všechny potřebné doklady od začátku až po vydání souhlasu s výstavbou domu vyřídí za Vás. Seznam doporučených odborníků pro zajištění inženýringu je uveden na webu ADMD.

9. Technický (stavební) dozor investora

Většina objednatelů nových montovaných domů pracuje v jiných oborech, než jsou dřevostavby. Proto doporučuji, abyste si po dobu montáže svého domu zajistili za poplatek externího odborníka, který bude za Vás na stavbě vykonávat funkci stavebního dozoru. Měl by to být ale člověk kompetentní, který dřevostavbám rozumí. Ten pak bude průběh výstavby kontrovat a vše průběžně dokumentovat. Tímto způsobem se zvýší Vaše jistota, že montáž domu proběhla dobře. Peníze, které za stavební dozor zaplatíte, se Vám většinou vrátí tak, že dům bude postaven kvalitně a tím podstatně eliminujete případné budoucí reklamace, anebo spory se zhotovitelem. ADMD doporučuje několik kompetentních dozorů ZDE.   

10. Financování

Většina zákazníků zajišťuje financování své nové dřevostavby prostřednictvím hypotečního úvěru. V tomto případě máme dobré zkušenosti s Českou spořitelnou a.s. a Hypoteční bankou a.s., protože tyto ústavy úzce spolupracují s Asociací dodavatelů montovaných domů a pro financování dřevostaveb disponují speciálními produkty a vyškolenými pracovníky.

Někdy je dobré konzultovat tuto otázku s finančními poradci, ale zde může dojít k tomu, že jejich doporučení nebude zcela objektivní, tj. nejvýhodnější pro Vás.

11. Stupeň dokončení domu

Montáž domu si u zhotovitele můžete objednat v různém stupni dokončení, a to od montáže tzv. hrubé stavby až po provedení „na klíč“.  Hrubá stavba u dřevostavby znamená, že dům je kompletně postaven (smontován) včetně střešní krytiny, okapů, oken a vstupních dveří. V některých případech k tomuto provedení patří i konstrukce podlah, popř. topení. U provedení „na klíč“ Vám zhotovitel provede také všechny vnitřní dokončovací práce, jako jsou dlažby a obklady, vybavení koupelny a WC sanitárními předměty, osazení vnitřních dveří, tapety, malby atd. V poslední době se objednatelé domů přiklánějí spíše k provedení na klíč, protože termín dokončení je výrazně rychlejší, než kdybyste si vnitřní dokončovací práce zajišťovali sami, a navíc přebírá zhotovitel domu nad celým dílem záruku. Statistika za rok 2016 ukazuje, že podíl dřevostaveb objednaných v provedení na klíč dosáhl v ČR 74 %.  

12. Další otázky, které si musíte před výstavbou domu položit

-          Chcete garáž (integrovanou, anebo volně stojící) nebo pouze přístřešek pro auto?

-          Chcete zastřešení terasy a zastřešení vchodu do domu? Minimálně zastřešení vchodu doporučuji.

-          Jaké chcete podlahy? Tj. suchou skladbu nebo „mokré“ podlahy (betonové, popř. anhydritové).

-          Jaký zvolíte způsob vytápění? Toto je třeba detailně řešit s ohledem na dostupné přípojky energií se zhotovitelem domu. Před jednáním doporučuji promyslet, zda se spíše přikláníte k jednotlivým topným tělesům (radiátorům, přímotopům…) nebo k podlahovému topení.

-          Jaké budete chtít další zvláštní vybavení domu? Např. řízené větrání s rekuperací, teplovzdušné vytápění, solární nebo fotovoltaické panely, inteligentní řízení a zabezpečení, bateriový systém na akumulaci fotovoltaické energie atd.

-          Na jižní a jihozápadní stranu domu doporučuji instalovat venkovní předokenní rolety nebo žaluzie, popř. si zastínění rozmyslet již v prvotní fázi projektování domu a objednat si alespoň jejich přípravu.

-          Kuchyně – není zpravidla součástí dodávky domu, ale již ve fázi projektové přípravy je třeba si dispozici kuchyně a místo, resp. výšku zavěšení horních skříněk vyjasnit.

-          Nábytek do interiéru si můžete koupit sami, popř. si jej objednat na zakázku u některého interiérového studia.

-          Pojištění nového domu je třeba udělat po dohodě se zhotovitelem nejpozději ode dne předání/převzetí domu.

Ing. Vratislav Blaha, CSc.
předseda Asociace dodavatelů montovaných domů

Aktuality partnerů Aktuality ADMD
Tento web používá ke správnému fungování soubory cookie. Používáním tohoto webu s tím souhlasíte.
Zavřít Více informací